Affitti brevi e Spese Detraibili: quali sono i costi che possono essere portati in detrazione?
In termini civilistici, si definisce locazione quel contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro.
La locazione può avere una durata variabile; può essere superiore o inferiore a 30 giorni e, a seconda della sua durata, può parlarsi un fattispecie di “locazione ordinaria”, “ad uso transitorio” o “breve”.
Con l’avvento dei portali web capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo la nuova fattispecie giuridica della locazione breve. Dobbiamo, però, capirne le sue caratteristiche!
Dunque, cosa si intende per locazioni brevi?
Quali sono gli obblighi fiscali esistenti e quali le Spese Detraibili in caso di redditi derivanti dagli Affitti brevi?
La normativa di riferimento
Come anticipato, si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni e stipulati, direttamente o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici, da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
L’attività di locazione breve può essere esercitata dal proprietario dell’immobile, dal sublocatario o dal comodatario.
La normativa di riferimento è molto particolare, e vede la sua massima precisazione nel D.L. n. 50/2017, nella Circolare n. 24/E/2017, nonchè nella legge di bilancio d.lgs. n. 213/2023.
Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:
- IRPEF,
- Cedolare secca.
Vediamo, quindi, nel dettaglio le differenze esistenti tra le due aliquote, nonché se i redditi derivanti dagli Affitti Brevi includono anche Spese Detraibili.
IRPEF e cedolare secca
I redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere soggetti all’IRPEF, concorrendo alla formazione del reddito imponibile IRPEF, sia per redditi fondiari che diversi. Per i redditi fondiari, è imponibile il 95% con una deduzione forfettaria del 5%, mentre per i redditi diversi si tassa l’intero ammontare senza deduzioni, ma è possibile detrarre spese documentate.
La normativa italiana consente anche la cedolare secca al 21% sui redditi da affitti brevi, applicabile anche a sublocazioni brevi. La nuova legge di bilancio n. 213/2023 ha introdotto un’aliquota del 26% per i redditi da locazione breve di immobili diversi dal primo. Con la cedolare secca, non è possibile detrarre costi, eccetto le spese documentate per la pulizia.
Tra gli obblighi fiscali ed impositivi da tenere bene a mente, nonché tra le Spese Detraibili rinvenibili in materia di Affitti Brevi, dobbiamo fare chiarezza su di un elemento di vitale importanza:
La cedolare secca trova applicazione solo nei casi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva.
Attenzione! Il limite dei 4 immobili suddetti può variare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati.
Ebbene, qualora il proprietario, il sublocatario o il comodatario decidessero di gestire un numero di immobili superiore al limite numerico consentito, quale partita iva dovrebbero aprire? Cosa accadrà in termini di Spese Detraibili?
La partita iva e i suoi regimi fiscali
Al momento odierno, l’ordinamento giuridico italiano prevede e regolamenta tre regimi fiscali ai quali una partita iva può accedere:
- il regime forfettario
- il regime semplificato (al quale sono interessate le ditte individuali e le società di persone)
- il regime ordinario
Il regime forfettario è ideale per i neoimprenditori grazie alla gestione contabile semplice e all’assenza di IVA in fattura. Il reddito imponibile è tassato al 15% ordinariamente e al 5% per le start-up, calcolato a forfait.
Il regime semplificato è adatto a ditte individuali e società di persone. Qui, il professionista addebita l’IVA e può scaricare i costi reali. Le tasse, basate sugli scaglioni IRPEF, sono più alte rispetto al regime forfettario.
Il regime ordinario si applica alle società di capitali, comportando costi di gestione elevati ma offrendo significativi vantaggi fiscali grazie alla possibilità di inserire vari costi. Inoltre, garantisce una limitata responsabilità patrimoniale dei soci in caso di debiti societari.
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