Affitti Brevi e obblighi fiscali: quali sono gli obblighi fiscali da conoscere nel caso di utilizzo di un immobile per affitti brevi?
Ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, la locazione è quel contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo, a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro. La locazione può avere una durata variabile: superiore o inferiore a 30 giorni e, a seconda della sua durata, può parlarsi di “locazione ordinaria”, “locazione ad uso transitorio”, “locazione breve”. Con l’avvento di Internet, nonché dei portali web capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, la particolare (e nuova) fattispecie giuridica della locazione breve ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo. Ma quali sono le caratteristiche di un Affitto breve? Quali sono gli Obblighi Fiscali da conoscere in caso di utilizzo di un immobile per Affitti brevi?
Si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici. Prima di analizzare nel dettaglio gli Obblighi Fiscali ai quali sono soggetti i redditi derivanti dagli Affitti Brevi, è bene conoscere tutti i requisiti previsti per lo svolgimento di tale attività, enucleati nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017:
- L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
- La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno – si ricordi che i contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
- Il contratto deve stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
- L’attività di locazione breve può essere esercitata direttamente da proprietario dell’immobile, come anche dal sublocatario o dal comodatario.
IRPEF e cedolare secca
Delineato l’ambito di applicazione delle locazioni brevi, passiamo ad analizzare la disciplina tributaria e gli Obblighi Fiscali ai quali sono assoggettati i redditi derivanti dagli Affitti Brevi.
La normativa di riferimento è molto particolare, talvolta ostica, che vede la sua massima precisazione non solo nel D.L. n. 50/2017 ma anche nella Circolare n. 24/E/2017 e nella nuova legge di bilancio, d.lgs. n. 213/2023. Ai sensi dei tre testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:
- IRPEF e
- Cedolare secca.
Attenzione! Il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile. Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatari ed ai comodatari, i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi” (tema analizzato nel dettaglio di seguito). Vediamo, dunque, le due diverse imposte su menzionate.
I redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere soggetti all’IRPEF, concorrendo alla formazione del reddito imponibile IRPEF. Quando il reddito da locazione breve è reddito fondiario, è imponibile IRPEF per il 95% del suo ammontare, con una deduzione forfettaria del 5%. La tassazione a scaglioni IRPEF si applica sia sui redditi fondiari che sui redditi diversi, ma la deduzione forfettaria si applica solo ai redditi fondiari. Oltre all’IRPEF, è possibile tassare il canone lordo di locazione con la cedolare secca del 21%. Questa si applica sui redditi da affitti brevi percepiti dal proprietario o da contratti di sublocazione breve. Con la nuova legge di bilancio n. 213/2023, la cedolare secca ha subito modifiche: accanto all’aliquota del 21%, è stata aggiunta quella del 26%, applicabile nel seguente modo: 21% sui redditi da un immobile individuato dal contribuente; 26% sui redditi da locazione breve di altri immobili.
La locazione breve in forma imprenditoriale
Tra gli Obblighi Fiscali ed impositivi da tenere bene a mente, i redditi derivanti dagli Affitti Brevi sono assoggettabili a cedolare secca solo nei casi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva. Attenzione! Il limite dei 4 immobili suddetti può variare, diminuire e non aumentare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati. La partita IVA per chi esercita attività di affitti brevi può essere aperta in tre regimi fiscali: forfettario, semplificato e ordinario.
Il regime forfettario è ideale per i neoimprenditori grazie alla gestione contabile semplice e l’assenza di IVA in fattura. L’imposta è del 15% ordinariamente e del 5% per le start-up, con la base imponibile calcolata a forfait.
Il regime semplificato si applica a ditte individuali e società di persone. Qui, il professionista deve addebitare l’IVA ma può scaricare i costi reali, non a forfait. Le tasse sono più alte rispetto al regime forfettario e si basano sugli scaglioni IRPEF.
Il regime ordinario è per le società di capitali, comportando costi di gestione elevati ma offrendo vantaggi fiscali significativi grazie alla possibilità di inserire vari costi. Questo regime garantisce anche una responsabilità patrimoniale limitata per i soci.
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