Affitti brevi e tassazione: quali sono le imposte da pagare?
La fattispecie giuridica della locazione, così come enucleata all’interno dell’articolo 1571 del codice civile, si sostanzia nel diritto riconosciuto ad una persona fisica o giuridica di godere di una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro.
La locazione può avere durata superiore o inferiore a 30 giorni, confluendo così nella fattispecie di “locazione ordinaria” (maggiore di 18 mesi), “locazione ad uso transitorio” (fino a 18 mesi) o “locazione breve” (fino a 30 giorni).
Con l’avvento di Internet, nonché dei portali web capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, la locazione breve ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo.
Ma quali sono le sue caratteristiche?
Qual è la Tassazione sui guadagni derivanti dall’utilizzo di un immobile per Affitti Brevi?
Si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Prima di analizzare nel dettaglio la Tassazione alla quale sono soggetti i redditi derivanti dagli Affitti Brevi, è bene fare un accenno ai requisiti che devono sussistere per lo svolgimento di tale attività.
A tal fine, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:
- L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
- La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
- I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
- Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
- L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatario e dal comodatario.
IRPEF o Cedolare Secca?
Ben compresi i requisiti e di cui al D.L. 50/2017, passiamo ad analizzare la disciplina tributaria e la Tassazione alla quale sono assoggettati i redditi derivanti dagli Affitti Brevi.
La normativa di riferimento è molto particolare e vede la sua massima precisazione non solo nel D.L. n. 50/2017 prima menzionato, ma anche nella nuova legge di bilancio n. 213/2023 nonchè nella Circolare n. 24/E/2017.
Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:
- IRPEF e
- Cedolare secca.
Prima di analizzare queste due differenti imposte nel dettaglio, si ricordi che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile (quale percettore del cd. Reddito fondiario). Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatari e ai comodatari, i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.
I redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere soggetti all’IRPEF, concorrendo alla formazione del reddito imponibile IRPEF, sia per redditi fondiari che diversi. Per i redditi fondiari, è imponibile il 95% con una deduzione forfettaria del 5%, mentre per i redditi diversi si tassa l’intero ammontare senza deduzioni, ma è possibile detrarre spese documentate.
La normativa italiana consente anche la cedolare secca al 21% sui redditi da affitti brevi, applicabile anche a sublocazioni brevi. La nuova legge di bilancio n. 213/2023 ha introdotto un’aliquota del 26% per i redditi da locazione breve di immobili diversi dal primo. Con la cedolare secca, non è possibile detrarre costi, eccetto le spese documentate per la pulizia.
La forma imprenditoriale e la Partita Iva
La cedolare secca è applicabile ai redditi derivanti dagli Affitti Brevi solo nei casi di gestione dell’immobile al di fuori dell’attività d’impresa, con un limite di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva. Attenzione! È da specificare che il limite dei 4 immobili può variare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati.
Giunti a questo punto: qualora un proprietario o sublocatario volesse o dovesse (per obbligo) operare in regime d’impresa, quale sarà la Tassazione alla quale assoggettare i redditi derivanti dagli Affitti Brevi?
Il regime forfettario è ideale per i neoimprenditori grazie alla gestione contabile semplice e all’assenza di IVA in fattura. Il reddito imponibile è tassato al 15% ordinariamente e al 5% per le start-up, calcolato a forfait.
Il regime semplificato è adatto a ditte individuali e società di persone. Qui, il professionista addebita l’IVA e può scaricare i costi reali. Le tasse, basate sugli scaglioni IRPEF, sono più alte rispetto al regime forfettario.
Il regime ordinario si applica alle società di capitali, comportando costi di gestione elevati ma offrendo significativi vantaggi fiscali grazie alla possibilità di inserire vari costi. Inoltre, garantisce una limitata responsabilità patrimoniale dei soci in caso di debiti societari.
Il regime forfettario, anche detto “regime di vantaggio” è adatto ai neoimprenditori in quanto prevede una gestione contabile particolarmente semplice ed esenta dall’addebito dell’iva in fattura.
Il titolare di partita iva in regime forfettario vede assoggettare il proprio reddito imponibile ad un’imposta sostitutiva del 15% (in via ordinaria) o del 5% in caso di “start up”; e la base imponibile – o reddito imponibile – viene calcolata a forfeit, ossia determinata da un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività.
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