Airbnb e Partita IVA: Tutto ciò che devi sapere per gestire gli affitti su Airbnb
Affittare un immobile tramite Airbnb può sembrare un processo semplice, ma nasconde alcune complessità, soprattutto per quanto riguarda gli obblighi fiscali. Una delle domande più frequenti che gli aspiranti host si pongono è: è necessario aprire una Partita IVA per affittare la propria casa su Airbnb? In questo articolo approfondiremo ogni aspetto legato al rapporto tra Airbnb e la Partita IVA, aiutandoti a capire quando e come è necessario attivarsi in tal senso. Vedremo inoltre le diverse figure professionali legate al mondo degli affitti brevi e come devono comportarsi dal punto di vista fiscale.
Quando si parla di Airbnb e Partita IVA, il primo fattore da considerare è il tipo di attività che si intende svolgere. Su Airbnb non ci sono solo proprietari che affittano i propri immobili, ma anche persone che subaffittano case o appartamenti e altre figure professionali come i Property Manager e i consulenti di marketing.
Per chi affitta in maniera non professionale, ovvero fino a quattro immobili, non è obbligatorio aprire una Partita IVA se si offrono solo i servizi essenziali come la pulizia e la gestione ordinaria della casa. Tuttavia, se si decide di aggiungere servizi aggiuntivi come il trasporto navetta o servizi di accoglienza più elaborati, è obbligatorio aprire una Partita IVA poiché si rientra nella categoria di strutture ricettive. Anche se si affittano meno di quattro immobili, l’aggiunta di servizi extra comporta la necessità di avere una Partita IVA.
Dal punto di vista fiscale, chi non apre la Partita IVA può scegliere di pagare le tasse tramite la cedolare secca al 21% sui guadagni derivanti dall’affitto, oppure optare per l’inserimento del 95% del canone in Dichiarazione dei Redditi, con tassazione a scaglioni IRPEF dal 23% al 43%. È essenziale valutare la convenienza di non aprire la Partita IVA, soprattutto alla luce del Regime Forfettario, che potrebbe offrire vantaggi fiscali maggiori con aliquote ridotte.
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 213/2023, ci sono state modifiche significative alla cedolare secca. Ora, oltre all’aliquota del 21%, è stata introdotta una nuova tassazione al 26% per gli immobili affittati in modalità di locazione breve diversi dalla prima casa. Pertanto, è fondamentale considerare attentamente il proprio regime fiscale per evitare errori o sanzioni.
Gestione di più di quattro immobili e l’obbligo della Partita IVA
Se sei un proprietario o un subconduttore che affitta più di quattro immobili tramite Airbnb, dovrai necessariamente aprire una Partita IVA, indipendentemente dal fatto che tu offra o meno servizi aggiuntivi. Anche se si offre solo l’alloggio senza ulteriori servizi, la legge italiana impone l’apertura della Partita IVA per chi gestisce un numero elevato di immobili.
L’apertura della Partita IVA comporta una serie di pratiche amministrative. La prima pratica da inviare è quella all’Agenzia delle Entrate, utilizzando il codice attività 55.20.51, che riguarda gli affittacamere per brevi soggiorni. Oltre a ciò, è necessario iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio e fare l’iscrizione all’Inps, nella sezione dedicata alla Gestione Commercianti. Infine, bisogna presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune in cui si trova l’immobile.
Il regime fiscale applicabile ai proprietari o subconduttori professionali con Partita IVA dipende dal volume d’affari e dalle scelte di gestione. Chi ha un volume d’affari limitato può aderire al Regime Forfettario, che offre una tassazione agevolata con aliquote ridotte, mentre chi supera determinati limiti dovrà adottare il regime ordinario con le relative imposte.
Anche in questo caso, è importante tenere in considerazione tutte le opzioni disponibili per evitare di pagare più del dovuto. Il confronto tra cedolare secca, Regime Forfettario, e tassazione ordinaria dovrebbe essere sempre fatto con l’aiuto di un professionista, in modo da individuare la soluzione fiscale più vantaggiosa.
Il ruolo del Property Manager e l’obbligo della Partita IVA
Il Property Manager è una figura chiave nel mondo degli affitti brevi su Airbnb. Questa persona non possiede necessariamente l’immobile, ma si occupa della sua gestione per conto del proprietario o del subconduttore. I compiti del Property Manager includono l’organizzazione del check-in e del check-out degli ospiti, la gestione delle pulizie, il coordinamento delle riparazioni e la gestione delle tasse di soggiorno.
Chi svolge il ruolo di Property Manager deve obbligatoriamente aprire una Partita IVA, indipendentemente dal numero di immobili gestiti o dal tipo di contratto in essere. Anche se si gestiscono solo pochi immobili, la legge italiana considera questa attività professionale, rendendo necessaria l’apertura della Partita IVA.
È importante non confondere questa attività con il lavoro autonomo occasionale, che prevede un limite massimo di 5.000 euro per evitare l’apertura della Partita IVA. Questo limite si applica solo ai contributi previdenziali e non ha nulla a che vedere con l’obbligo di avere una Partita IVA per il lavoro di Property Manager. Solo in rare circostanze, come la sostituzione temporanea di un altro Property Manager per brevi periodi, è possibile evitare l’apertura della Partita IVA.
Esistono due tipi di Property Manager: non strutturato e strutturato. Il Property Manager non strutturato opera da solo, senza dipendenti, e gestisce pochi immobili, solitamente con volumi d’affari contenuti. Per questa figura, è necessario iscriversi all’Agenzia delle Entrate con il codice attività 68.32.00 (gestione di beni immobili per conto terzi) e alla Gestione Separata dell’Inps per i contributi previdenziali.
Il Property Manager strutturato, invece, gestisce volumi d’affari maggiori, generalmente superiori a 85.000 euro, e opera con dipendenti o collaboratori. In questo caso, oltre all’iscrizione all’Agenzia delle Entrate, è obbligatorio iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio e alla Gestione Commercianti dell’Inps. Anche per questa figura, è necessario presentare la SCIA al Comune dove si trova l’immobile gestito.
Il consulente di marketing: una figura esterna legata ad Airbnb
Oltre ai proprietari, subconduttori e Property Manager, esiste un’altra figura che può essere coinvolta nella gestione degli immobili su Airbnb: il consulente di marketing. A differenza delle altre figure professionali, il consulente di marketing non ha alcun legame diretto con l’immobile né con la sua gestione operativa. Il suo compito principale è quello di gestire e ottimizzare le inserzioni su Airbnb e altre piattaforme, garantendo la massima visibilità degli annunci e aiutando i proprietari a ottenere il massimo rendimento dai loro affitti.
Anche il consulente di marketing deve aprire una Partita IVA per svolgere la sua attività in modo legale. Il codice attività da utilizzare per questa professione è il 73.11.02, che riguarda la conduzione di campagne pubblicitarie e di marketing. Come per le altre figure professionali, anche il consulente di marketing deve iscriversi alla Gestione Separata dell’Inps per il pagamento dei contributi previdenziali.
La figura del consulente di marketing può risultare particolarmente utile per i proprietari di immobili che non hanno esperienza nel settore della pubblicità online o che non hanno il tempo di gestire la propria presenza su Airbnb. Un consulente esperto può ottimizzare le descrizioni degli annunci, migliorare le fotografie degli immobili e implementare strategie di pricing dinamico per aumentare il tasso di occupazione delle proprietà.
Se desideri avviare più di un’attività legata ad Airbnb, come affittare immobili e fare consulenze di marketing, è possibile aprire una sola Partita IVA e aggiungere i vari codici Ateco legati alle diverse attività che intendi svolgere. In questo modo, potrai gestire in modo efficiente tutte le tue attività senza dover aprire più Partite IVA.
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